Marco Jurídico de los Condominios en Venezuela

Abog. Yelitze Cortez

La norma por excelencia y que debemos aplicar en las comunidades sometidas al régimen de propiedad horizontal (condominios), sea residencial o comercial, es la Ley de Propiedad Horizontal -que data de 1958- con una ligera reforma en 1983, en la que el legislador contempló los aspectos que consideró para el buen funcionamiento de las comunidades que se rigen por la propiedad horizontal.

La actividad legislativa en materia de propiedad horizontal o también llamado condominios, en nuestro país ha sido escasa. Diversos proyectos han sido trabajados por abogados especialistas en el área; sin embargo hasta la fecha no tenemos una ley cónsona con la realidad, lo que hace un poco cuesta arriba el manejo de los condominios en Venezuela

La dinámica y el constante cambio en toda sociedad, nos lleva a complementar la norma, con la doctrina y la jurisprudencia.

Las decisiones que han tomado los jueces como órganos de administración de justicia, nos van a complementar la toma de decisiones y que suplirán aquellos aspectos que no contempló la Ley de Propiedad Horizontal.

Por último. y no menos importante, la opinión importantísima de abogados con experiencia en esta materia tan especial y que tiene pocos profesionales que se dedican a ella.

La propiedad horizontal se maneja con diversos instrumentos jurídicos, no solo la ley especial que rige la materia, sino otros cuerpos normativos en los que nos vamos a apoyar en el manejo de las situaciones que, en el quehacer cotidiano, se nos presentan en los inmuebles sometidos a este régimen:

Código Civil de Venezuela [1]

Por tratarse de obligaciones civiles, le es aplicable a la vida en condominio. El código, si bien no tiene un capítulo específico que abarque la propiedad horizontal, contiene en su articulado una serie de normas aplicables a las relaciones en los condominios. Veamos algunas:

Mandato

Encontramos en el Título XI, capítulo I, las normas relacionadas con el Mandato, la naturaleza de este contrato, las obligaciones del mandatario, las obligaciones del mandante, culminando en el articulo 1.712 con la normativa relacionada con la extinción del Mandato.

Dispone el artículo 1.684 que “El Mandato es un contrato por el que una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello”.

Comunidad

Prevista en el Titulo IV, veamos algunos artículos aplicables en materia de Propiedad Horizontal.

Artículo 760, primer aparte: “El concurso de los comuneros, tanto en las ventajas como en las cargas de la comunidad, será proporcional a las respectivas cuotas”.

Artículo 761: “Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros servirse de ellas según sus derechos”.

Artículo 762: “Cada comunero tiene derecho de obligar a los demás a que contribuyan con su porción a los gastos necesarios para la conservación de la cosa común, salvo a éstos la facultad de libertarse de tal deber con el abandono de su derecho en la cosa común”.

Artículo 763: “Ninguno de los comuneros podrá hacer innovaciones en la cosa común, aunque reporte a todos ventaja, si los demás no consienten en ello, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente”.

Artículo 764: “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común, pero nunca para impedir la partición, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los comuneros, aun para la minoría de parecer contrario.

No hay mayoría sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan más de la mitad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad.

Si no se forma mayoría, o si el resultado de estos acuerdos fuese gravemente perjudicial a la cosa común, la autoridad judicial puede tomar las medidas oportunas y aun nombrar, en caso necesario, un administrador”.

Ley Orgánica del Trabajo [2]

Todos los trabajadores del condominio están protegidos por la Ley Orgánica del Trabajo, salvo los Trabajadores Residenciales (los encargados del aseo y limpieza del inmueble) quienes tienen un artículo en esta ley y tienen además la protección que les brinda la ley especial que los rige, en este caso la Ley para la Dignificación de Trabajadores Residenciales, que se menciona más adelante.

La Ley de Propiedad Horizontal no dispone nada acerca del Trabajador Residencial, antes llamado “conserje”. Este nombre fue eliminado en la oportunidad de promulgarse la ley especial que rige a este tipo de trabajadores, muy común en todo condominio.

La Ley Orgánica del Trabajo prescribe en el Título IV -De las Modalidades Especiales de Condiciones de Trabajo- y dispone en el artículo 206: “Los trabajadores residenciales, se regirán por la Ley Especial para la Dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales, en todo lo aplicable a la materia laboral; y por esta ley, en cuanto les favorezca”.

Ley de Propiedad Horizontal [3]

Esta es la norma por excelencia y ley especial, para los inmuebles sometidos a la propiedad horizontal.

Contiene la normativa por la que los condominios deben regirse y fue sancionada en 1983. Tiene el Reglamento Parcial N° 1 de la Ley de Propiedad Horizontal [4]

Consta de 47 artículos y tres de disposiciones finales.

Ley  Especial para la Dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales [5]

La Ley Orgánica del Trabajo prevé la normativa aplicable a los trabajadores del condominio, sin especificar un capítulo especial destinado a ellos, sino que simplemente por ser trabajadores están sujetos al amparo de esta ley.

Los antes denominados “Conserjes”, se unieron en registros y reuniones para solicitar que se garantizaran los derechos y las reivindicaciones que, a su juicio, faltaban para este segmento de trabajadores con régimen especial por cuanto consideraban que estaban siendo sobre explotados por sus patronos; en este caso, las comunidades de propietarios.

Nace así una ley especial para ellos que viene, a juicio de la exposición de motivos de la misma norma, a “reivindicar” y proteger a estos trabajadores desprovistos de protección en las relaciones de trabajo.

Es una novísima ley que recoge la normativa legal aplicable a los trabajadores encargados del aseo y de la limpieza de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal y que sean destinados a vivienda.

Recoge una serie de artículos que definen de manera clara las funciones de este trabajador, su contratación, el plan de trabajo a seguir entre otros de interés. Es un trabajador que, aparte del articulado contenido en la Ley Orgánica del Trabajo, tiene en este cuerpo normativo todo cuanto le es aplicable por ser un trabajador del condominio.

Se observa un excesivo manto protector que -en muchas ocasiones- tiende a perjudicar; si no, a entorpecer la relación armoniosa que debe prevalecer entre las partes de trabajo en esta relación, por haberse excedido el legislador en la sobreprotección de estos trabajadores.

Ley Orgánica de Precios Justos [6]

Es un cuerpo normativo al que están sometidos los prestadores de servicios vinculados con el condominio, tales como empresas de vigilancia, de mantenimiento de ascensores y piscinas, y administradores de condominio, entre otros proveedores de servicios.

Contiene la relación de los derechos individuales de las personas en el acceso a bienes y servicios, su órgano rector es la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos.

Esta ley recoge prevé el Procedimiento Administrativo Sancionatorio, a seguir por cualquier condómino que sienta lesionado su derecho por parte de un proveedor de servicios.

Tiene un órgano controlador que enumera una serie de infracciones cometidas, con sanciones en multas que van entre 500 UT y 50.000 UT,  así como la responsabilidad penal que incluye  prisión de cinco (05) y ocho (08)  años para el delito de Usura.

Ley para la Protección de la Fauna Doméstica Libre y en Cautiverio [7]

La sociedad evoluciona y con ella la necesidad de adaptar normas que coadyuven a lograr la armonía entre los miembros de una comunidad.

Este es un tema que genera controversias, porque tenemos -por un lado- a las personas que consideran a “los animales” como motivo de discordia, desaseo y molestia en la comunidad; y por otro, a quienes consideran a “las mascotas” como un miembro más de la familia.

Solo en la forma de llamarlos, podemos percibir la manera en que se puede concebir a una mascota dentro de determinado grupo social.

Numerosos estudios demuestran que la presencia de una mascota en nuestro hogar tiene un impacto positivo en la salud física y mental de las personas, Sin duda las mascotas mejoran nuestra calidad de vida, de allí que muchas familias opten por tener una y es muy común ver animales domésticos en los edificios residenciales.

Se estima que aproximadamente 65 % de la población convive con -al menos- una mascota en el hogar. Este amplio porcentaje pudiera indicarnos que tener un animal de compañía, es más beneficioso que perjudicial.

Esta ley nos orienta y guía el camino a seguir cuando tenemos mascotas en el condominio y a dónde acudir en caso de diferencias con vecinos, ocasionados con la propiedad o tenencia de animales domésticos en nuestra comunidad.

Esta ley prevé sanciones al propietario, o quien detente una mascota, con multas que van desde 40 unidades tributarias (40 UT) a 100 unidades tributarias (100 UT) dependiendo si son Infracciones leves -como la no recolección de excretas durante su permanencia en áreas de uso común-  o si se trata de infracciones graves como el abandono del animal, adicional a las sanciones accesorias que trae la ley para el infractor de la norma, como es el trabajo comunitario.

Ordenanzas sobre Convivencia Ciudadana

Cada municipio tiene, dentro de su autonomía normativa, la potestad de aprobar ordenanzas que velen por la convivencia ciudadana.

Las ordenanzas  tienen por objeto consolidar las bases de la convivencia ciudadana, evitar la anarquía y propender en relaciones armoniosas en las comunidades.

La doctrina patria nos indica, en estudio jurídico del Dr. Allan Brewer-Carías [8], lo siguiente:

Los municipios tienen autonomía normativa; es decir, se dictan su propio ordenamiento en las materias de su competencia. Por ello, las ordenanzas en nuestro país tienen carácter de leyes locales… (Omissis).

Es decir, las normas que los concejos producen tienen carácter de ley en relación con las materias propias de la competencia municipal”.

A diario, se reciben quejas y solicitudes de intervención por parte de las personas, por infracciones menores propias de la vida comunitaria, que son atendidas en las alcaldías, que es la primera instancia a donde acuden quienes sienten lesionados sus derechos, en temas relacionados con la convivencia.

Documento de Condominio

Considerado por muchos como “la cédula de identidad del condominio”, es la agrupación de normas creadas por el constructor del inmueble destinado a ser enajenado bajo el régimen de propiedad horizontal.

Es un documento fundamental para el desarrollo de la actividad de administración en todo condominio, sea residencial o comercial, y su regulación la tenemos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Contiene una serie de normas relacionada con la administración del inmueble y   sostiene su primacía en dos artículos, específicamente el relacionado con la participación, como lo la Consulta Escrita y la Asamblea de Copropietarios.

Merece particular mención aclarar que es un documento elaborado por particulares; es decir, el legislador no interviene para nada en su formación, de allí que deba tenerse mucho cuidado con la normativa que este instrumento contenga, que no debe lesionar derechos de los propietarios y no debe ir contra la norma.

Solo puede ser modificado por unanimidad por parte de la comunidad de propietarios y, necesariamente, debe estar registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble.

Reglamento de Condominio

Dispone la Ley de Propiedad Horizontal que este documento  debe hacerse acompañar al Documento de Condominio. A diferencia de éste último, puede modificarse por mayoría en Asamblea.

En este reglamento podemos plasmar todas aquellas normas de uso de áreas comunes, convivencia, régimen especial de áreas comunes y otros de interés comunitario.

No exige tanta formalidad en cuanto a quórum, de allí que sea viable tener un reglamento actualizado, con el cuidado de que el mismo debemos registrarlo para que tenga efectos ante terceros.

Ley de Justicia de Paz [9]

Es un mecanismo abierto y flexible de descentralización a las comunidades y grupos vecinales organizados, que transfiere de los municipios a los ciudadanos -a través de las instancias y organizaciones del Poder Popular- la competencia de la justicia de paz comunal, a los fines de coadyuvar en la convivencia pacífica entre los miembros de la comunidad.

Esta ley promueve el Arbitraje, la Conciliación y la Mediación, para lograr la armonía en relaciones familiares, convivencia vecinal y comunitaria.

El Juez de Paz, como órgano auxiliar de la justicia municipal tiene, en atención a lo contenido en el artículo 8, plena competencia en relación con conflictos vecinales.

Según un estudio jurídico elaborado por el abogado José Gregorio Delgado [10] “Estamos en presencia de un servicio municipal de carácter social, que se concreta por la participación de los ciudadanos y las organizaciones de la comunidad, para lograr la resolución de conflictos y la convivencia en la comunidad municipal mediante el acceso al sistema de justicia, la protección de los derechos vecinales y la participación ciudadana en la administración de la justicia.

La justicia de paz comunal es importante como mecanismo alternativo de la solución de los conflictos y la convivencia social en el ámbito territorial local, para establecer la corresponsabilidad de los vecinos en la defensa de los intereses vecinales, mediante la participación ciudadana y comunitaria”.

Es importante destacar que también es aplicable a los condominios la Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCYMAT), que contiene información esencial para los condominios, puesto que éstos tienen -como Entidad de Trabajo- trabajadores bajo su dependencia; y no solo los trabajadores residenciales (antes conserjes), sino cualquier trabajador que preste servicios y que mantenga una relación de trabajo con el edificio.

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1) Código Civil de Venezuela. Gaceta Oficial 2.990, del 26 de julio de 1982.

2) Ley Orgánica del Trabajo, las Trabajadoras y los Trabajadores. Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.076, del 7 de mayo del 2012.

3) Ley de Propiedad Horizontal Gaceta Oficial 3.241 del 18 de agosto de 1983.

4) Reglamento Parcial N° 1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Gaceta Oficial N° 34.831, del 31 de octubre de 1991.

5) Ley Especial para la dignificación de Trabajadoras y Trabajadores Residenciales. Gaceta Oficial 39.668, del 6 de mayo del 2011.

6) Ley Orgánica de Precios Justos. Gaceta Oficial 40.787, del 12/11/2015.

7) Ley para la Protección de la Fauna Doméstica Libre y en Cautiverio. Gaceta Oficial 39.338, del 04/01/2010.

8) El Régimen Municipal en Venezuela. Colección estudios administrativos N° 2. Editorial Jurídica Venezolana. Allan Brewer-Carías, Autonomía Normativa p-16.

9) Ley Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal. Gaceta Oficial Número 39.913 del 2 de mayo del 2012,

10) Delgado, José Gregorio. Justicia de Paz, una competencia municipal participativa. Programa de apoyo a la gestión de los gobiernos municipales. www.paggmunicipal.net

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